Het principe van beleggen in vastgoed is vrij simpel. Maar uiteindelijk komt er toch wel wat meer bij kijken dan je in eerste instantie denkt. Je kunt een hoop fouten maken die te voorkomen zijn door gericht te werk te gaan en te leren van andermans fouten.
In dit artikel geef ik je 12 tips die je op weg helpen om succesvol te gaan beleggen in vastgoedobjecten. Veel van mijn successen met vastgoed heb ik overigens te danken aan de training & begeleiding van IBA.
Of start met de volledige vastgoedcursus!
Tip #1. Bepaal je beleggingsdoel
Alles begint met een doel en dat is bij vastgoed niet anders. Bepaal van tevoren een doel en schrijf dit op. Je doel heeft invloed op de beleggingen die je uiteindelijk gaat doen.
Wil jij een volledig passief inkomen opbouwen uit vastgoed? Dan sluit je wat actievere vormen van vastgoed, zoals kamerverhuur bij voorbaat een beetje uit. Over het algemeen zijn de actievere vormen van vastgoed wel weer wat lucratiever.
Ik ben een drukke ondernemer en heb daarom zelf gekozen voor passievere beleggingen. Ik verhuur losse woningen aan young professionals. Ik steek veel tijd in het aankopen van een pand, maar daarna heb ik er weinig werk van.
Dit werkt voor mij prima, maar ik weet dat ik meer rendement kan halen als ik uitgebreid panden ga renoveren of opdelen in kamers. Dat past echter niet bij mijn doel en dat is het opbouwen van een vrijwel passief inkomen.
Tip #2. Kies één soort panden
Je kunt geen verstand hebben van de hele vastgoedmarkt. Als je op maandag naar een loods kijkt, op dinsdag naar een appartement en op woensdag naar een winkel, dan ben je gedoemd om fouten te maken.
Specialiseren is het toverwoord. Richt je op één specifiek type objecten, bijvoorbeeld winkels. Maak het dan nog specifieker. Winkels in de belangrijkste winkelstraat van een stad met een vloeroppervlak van tussen de 300 en de 500 vierkante meter bijvoorbeeld.
Het resultaat is dat je een laser focus hebt. Jij weet precies waar je op moet letten als je een winkelpand binnenstapt. Je hoeft niet steeds opnieuw het wiel uit te vinden. Dit helpt je enorm bij het maken van de juiste beslissingen.
Als je toch een fout maakt bij een van je eerste panden, dan kun je ervan leren.
Tip #3. Kies één gebied
Essentieel als vastgoedinvesteerder is dat je de markt kent. Kies dus één regio uit waar je panden zoekt. Maak de regio ook niet te groot. Als je de woningmarkt in de hele randstad in de gaten moet houden, dan lukt dit alsnog niet.
Ik ken vastgoedinvesteerders die meerdere panden hebben in één wijk. In deze wijk kennen ze iedere stoeptegel.
Dat gaat mij iets te ver. Ik heb mijn panden in drie verschillende plaatsen staan, maar allemaal binnen 15 kilometer van waar ik woon. Dit raad ik voor de meeste mensen aan. Begin vlakbij.
Er zijn misschien hogere rendementen te behalen in Friesland of in Limburg, maar als je daar niet woont, is het lastig om daar continu met vastgoed bezig te zijn. Overigens zijn er tegenwoordig ook goede mogelijkheden om buiten ons het land bezig te zijn met vastgoed; Duitsland bijvoorbeeld.
Tip #4. Kies één strategie
Geld verdienen met vastgoed doe je door waarde toe te voegen. Het is zelden zo dat je een pand op Funda koopt voor de vraagprijs en dat je deze dan met hoge rendementen kunt verhuren.
Er zijn verschillende manieren om waarde toe te voegen. Ik raad je aan om één strategie toe te passen.
Mijn strategie is erop gericht om off-market beleggingsobjecten te vinden. Ik besteed hier heel veel tijd aan. Ik heb geen zin om uitgebreid met aannemers een pand te gaan renoveren. Na aankoop doe ik hoogstens nog wat kleine dingetjes zelf, zoals een wandje plaatsen.
Ik laat ook wel dingen door anderen doen, maar geen grote zaken. Ik vraag een loodgieter om een nieuwe CV te zetten. Simpele taken die makkelijk te controleren zijn.
Ook bij het toevoegen van waarde geldt dat je je erin moet bekwamen. Als jij nog nooit een aannemer hebt aangestuurd, is dat de eerste keer een behoorlijk project.
Geef jezelf de kans om te leren. Het eerste pand dat ik kocht, was achteraf ook veel te duur. Inmiddels weet ik hoe het spelletje werkt.
Tip #5. Formeer een team
Je hebt hierboven gelezen dat je je behoorlijk moet specialiseren. De reden hiervoor is simpel. Jij kunt dan heel makkelijk een team formeren om mee samen te werken.
Vastgoed is complex en je kunt niet alles weten. Ik heb specialisten die huurcontracten opstellen, beheerders, financiers, etc. Deze weten waar ze aan toe zijn als Hannes belt en dat scheelt een hoop.
Zij weten wat ik wil en kunnen mij daar ook bij helpen. Mijn team werkt voor mij.
Welke specialisten je nodig hebt, verschilt natuurlijk van belegger tot belegger. Als je veel gaat verbouwen, heb je andere specialisten nodig. Architecten en aannemers bijvoorbeeld. Soms heb je ook hulp nodig om een vergunning voor een verbouwing of kamerverhuur te krijgen.
In mijn team vind je een financier, een verhuurmakelaar en een beheerder die ik bel voor kleine zaken. Een voordeel van de specialisatie is dat mensen mij ook wel eens bellen met een vraag. ‘Hannes, heb jij nog een appartement voor een onderzoeker uit India die hier een jaar komt werken?’
Het meest onderschatte lid van mijn team: een mentor. Ik heb meerdere mentoren die mij telkens naar het volgende niveau helpen. Via het boek Zonder Eigen Vermogen van Marijn en Chantalle Noordermeer heb ik me ook aangemeld voor hun volledige cursus.
Dat is de IBA Coaching vastgoedcursus met een hechte community en sterke coaches.
- In de Zonder Eigen Vermogen review deel ik wat we hebben geleerd van het boek.
- Hierna zijn we doorgegaan met de volledige IBA vastgoedcursus waarover ik in deze IBA recensie alles vertel.
Tip #6. Je netwerk is goud waard
Als je gaat beleggen in vastgoed, dan merk je al snel dat bijna alles uit je netwerk komt. Een groot deel van mijn vastgoedwerk bestaat uit het bouwen en onderhouden van relaties.
Ik weet niet wat voor magie het is, maar alles dat uit mijn eigen netwerk komt is beter. Ik hoor eerder van mensen die van plan zijn om hun woning te verkopen. Onderschat niet hoeveel het oplevert als je hierdoor een pand €10k goedkoper kunt kopen.
Ik voel mij ook veiliger met huurders die via mijn netwerk komen. Niet dat ik ooit gedonder heb gehad met een huurder, maar ik weet beter wat voor vlees ik in de kuip heb.
Ook mijn specialisten komen uit mijn netwerk. Ik van collega-investeerders nog wel eens gehoord dat zij een onbetrouwbare specialist in hun team hadden. Later bleek dat zij gewoon iemand hadden gebeld die bovenaan stond in Google.
Daardoor ben je aantrekkelijker voor verhuurpartijen, makelaars, etc.
Tip #7. Ga op onderzoek uit
Je koopt geen panden vanuit je luie stoel. Er is geen bol.com voor beleggingspanden. Funda is dat ook niet, ook al lijkt het wel zo. Beleggen in vastgoed is soms hard werken.
Je kunt te ver gaan en dan werkt het tegen je, maar over het algemeen geldt: kennis is macht. Doe alles wat je kunt om een goede informatiepositie te vergaren.
Het is belangrijk dat je naar buiten gaat. Praat met mensen. Observeer. Probeer kleine veranderingen in een buurt te spotten.
Ook heel belangrijk, probeer te achterhalen wie het pand bezit dat je wilt kopen. Dit kun je eenvoudig opvragen bij het kadaster. Wellicht vind je zo wat achtergrondinformatie over de huidige eigenaar.
Soms kom je er zo achter dat iemand met de rug tegen de muur staat en dat deze elk aannemelijk bod wel zal accepteren.
Tip #8. Houd geen rekening met waardestijging
Veel mensen die gaan beleggen in vastgoed, nemen in hun berekeningen een toekomstige waardestijging mee. Er zijn mensen die het heel bont maken en gewoon uitgaan van een stijging van 3-5% op jaarbasis.
Dat kan haast niet. Dat is heel riskant, zeker in de huidige tijd. Huizen zijn nog nooit zo duur geweest, ook niet als je corrigeert voor inflatie. Het kan best zijn dat de huizenprijzen behoorlijk dalen, bijvoorbeeld als de rente stijgt. Ook al is er genoeg vraag, mensen kunnen dan minder uitgeven.
Reken alleen met het rendement uit de huur. De huren zijn gewoon een stuk zekerder. Die groeien eigenlijk altijd met de inflatie mee en soms iets harder. In de meeste gebieden is er ook gewoon een stabiele vraag naar woonruimte of bedrijfspanden.
De enige situatie waarin je rekening mag houden met waardestijging is als je gaat flippen. Je belegt dan in vastgoed voor de korte termijn. Je kunt er redelijk vanuit gaan dat je wel weet hoeveel een woning over een halfjaar opbrengt.
Tip #9. Kijk je huurders in de ogen
Het is verleidelijk om de verhuur van je pand door een makelaar te laten doen. Deze vindt een huurder, stelt het contract op en jij krijgt iedere maand netjes je centjes.
De ervaring leert dat huurders veel netter zijn als wij weten van wie zij het verhuren. De huisbaas is geen rijke stinkerd die wel wat kan lijden, maar gewoon een mens. Wel eentje die toevallig slim investeert.
Ik leid altijd zelf mensen rond door hun toekomstige woning. Soms hoor je wat tips over hoe je de woning aantrekkelijker kunt maken. Maar het belangrijkste is dat ik vertrouwen opbouw.
Ook als iemand een paar maanden in een woning zit, bel ik nog eens op hoe het gaat. Veel verhuurders vergeten dit en bellen alleen als de huurpenningen niet op tijd binnen zijn.
Sommige investeerders gaan nog een stap verder en die nemen een huurder zelfs mee uit eten. Na een maaltijd weet je echt wel of het goed zit met een huurder.
Tip #10. Weet wat je financieel kan
Het is altijd goed om te weten hoe de vlag er financieel bij hangt. Niet alleen voor je eigen gemoedsrust, maar ook zodat je in kunt spelen op kansen.
Iedere maand na het betalen van de verhuurhypotheken, werk ik mijn Excelsheet bij. Hierin staat precies wat de woningen waard zijn en hoeveel overwaarde ik kan inzetten voor nieuwe woningen. Ook weet ik precies hoeveel cash ik achter de hand heb.
De reden is dat ik zo in kan spelen op kansen. Je wilt altijd een bod plaatsen zonder voorbehoud van financiering. Dit vinden kopers aantrekkelijker.
Ook als je nog geen panden hebt, is het belangrijk dat je je huiswerk goed doet. Spreek met een hypotheekadviseur en bereken hoeveel ruimte je hebt. Natuurlijk is het altijd afhankelijk van de taxatie van een woning wat je nu echt kan, maar het is goed om een beeld te hebben.
Tip #11. Houd een buffer achter de hand
Als verhuurder heb je bepaalde verantwoordelijkheden naar je huurders toe. Als de CV-ketel het begeeft of het dak lekt, dan moet je gelijk in actie komen.
Dit soort dingen gebeuren altijd op vervelende momenten. Sommige dingen worden misschien gedekt door de verzekering. Het kan echter maanden duren voordat de verzekering uitkeert.
Tot overmaat van ramp kunnen je huurders dan in sommige gevallen de huur opschorten, waardoor je nog meer geld verliest.
Kortom, zorg dat je de koe bij de horens vat en betaal alles gewoon eerst zelf. Hier heb je een buffer voor nodig. Hoe groot die buffer moet zijn, hangt van je situatie af.
Een nieuwbouwappartement met een VVE heeft een ander risicoprofiel dan een oude vrijstaande woning. Als je meer woningen hebt, heb je vanzelfsprekend ook een wat ruimere buffer nodig.
Tip #12. Volg een opleiding
Kennis is koning. Er zijn vele boeken over investeren in vastgoed geschreven en de stap om een vastgoedcursus te volgen kan soms de beste stap zijn die iemand zet. Dan krijg je er namelijk er ook direct een rijkelijk netwerk bij. Die twee tezamen zijn goud waard.
Het beste vastgoedboek vind ik Zonder Eigen Vermogen. En als we het over trainingen hebben, dan is de IBA vastgoedcursus de #1 aanrader binnen dit vakgebied. Chantalle en Marijn geven ook geregeld een gratis vastgoed masterclass waar je je voor in kunt schrijven. Voor meer informatie over de betaalde cursus zelf, raad ik je aan mijn IBA-recensie te lezen.
Veel plezier en succes!