Met lage rentes op de spaarrekening en torenhoge huizenprijzen in Nederland, kijken steeds meer vastgoedinvesteerders over de grens. Is investeren in Duits vastgoed een goed alternatief?
In dit artikel geef ik een goed beeld van de kansen voor vastgoedbeleggingen bij onze Oosterburen.
Een spoiler kan ik je al vast wel geven; beleggen in vastgoed in Duitsland heeft zeker voordelen voor Nederlandse en Belgische beleggers. Goed om te weten is dat ik het gros van mijn successen met vastgoed te danken heb aan de training & begeleiding van IBA.
Je leest in dit artikel:
- Waarom de vastgoedmarkt in Duitsland anders is dan die van Nederland en België
- Voordelen van investeren in Duits vastgoed
- Hoe het zit met verhuur in Duitsland en huurdersrechten?
- Hoe je van afstand huizen koopt en verhuurt in Duitsland
Of start met de volledige vastgoedcursus!
De vastgoedmarkt in Duitsland
Voordat ik je alles vertel over hoe je vastgoed in Duitsland moet aankopen, eerst even een belangrijke introductie op de vastgoedmarkt in Duitsland.
In Duitsland is het veel normaler dan in Nederland of België dat je een woning huurt. In Nederland huurt 12% van de mensen particulier en 28% van de huishoudens zit in een corporatiewoning. In Duitsland zijn er deelstaten waar meer dan 60% van de mensen huurt, meestal van private investeerders.
De huurmarkt zit er anders in elkaar dan in Nederland en dit levert kansen op.
Voordat je een woning koopt in Duitsland, let er dan wel op in welke regio je gaat investeren. In Duitsland zijn gebieden waar de bevolking flink gaat krimpen in de komende jaren. Dit betekent dat hier een overschot aan huizen en dus ook huurwoningen kan komen.
Huizenprijzen in Duitsland
Een belangrijk verschil tussen Nederland en Duitsland is dat de huizenprijzen er een stuk lager liggen. Op heel veel plekken is het nog mogelijk om voor een ton goede verhuurobjecten te kopen.
Sterker, er zijn zelfs genoeg gebieden in Duitsland waar je voor enkele tienduizenden euro’s een appartement kunt kopen. Vooral in de voormalige DDR zijn veel plekken waar je voor €30-50k een appartementje op de kunt kop tikken.
Duitsland is dus het ideale land om te beginnen met beleggen in vastgoed. Uiteraard kun je er ook als gevorderde investeerder prima geld verdienen.
De lagere prijzen komen voor een deel omdat het vastgoed in Duitse steden wat kleiner is dan in Nederland. Het is geen uitzondering dat gezinnen met kinderen in een appartementje van 60 vierkante meter wonen.
Aan de andere kant zijn er plekken waar de huizenprijzen de afgelopen jaren heel rap gestegen zijn. Dit gaat vooral om populaire steden als München en Berlijn. De huren stijgen wel mee in deze steden, maar het is wat lastig te voorspellen wat er in de toekomst gaat gebeuren.
Nog een groot voordeel van investeren in Duitsland. Je hoeft niet heel hard op zoek naar off-market deals. Zelfs niet nu.
Het is in Duitsland een stuk normaler dat je huurt en niet iedereen en zijn moeder is op zoek naar een koopwoning. Uiteraard heb je het liefst wel een off-market deal, maar het is geen pure noodzaak zoals tegenwoordig in Nederland.
Het kan natuurlijk ook wel eens gebeuren dat er iemand meer biedt dan jij, maar groots overbieden is niet de norm.
Vastgoed kopen in Duitsland
Als je de kansen ziet om te investeren in Duitsland, dan is het tijd om vastgoed daar te kopen. Het is verleidelijk om ergens in de buurt van de grens je eerste huurwoningen te kopen. Je kunt dan immers makkelijk zelf bezichtigingen doen, de deal sluiten en een huurder zoeken.
Meer dan in Nederland heb je bij het verhuren van vastgoed in Duitsland expertise van anderen nodig. Het is heel ingewikkeld om een goed huurcontract op te stellen in het Duits, zelfs voor iemand die Duits als moedertaal spreekt.
Sowieso komt er bij het kopen van een huis in Duitsland wat meer papierwerk kijken dan in Nederland. Wees hier op voorbereid, ook als je zelf aan de gang gaat.
Een professional met verstand van zaken is echt een meerwaarde, zeker voor al dit geregel.
Kopen op afstand
Als je toch Duitse experts nodig hebt voor je vastgoedinvesteringen, dan kun je net zo goed panden aankopen op afstand. Dit maakt het veel makkelijker om in andere regio’s in Duitsland te investeren.
Veel Nederlanders en Belgen zijn al actief in de grensregio’s, dus het liefst ga je iets verder Duitsland in.
Je hebt in deze regio in ieder geval een property sourcer nodig. Dit is iemand die namens jou op zoek gaat naar goede beleggingspanden en deze het liefst onder de marktwaarde koopt.
Heel simpel, geef een of meerdere property sourcers een vastomlijnde opdracht en ga hiermee aan de slag. Kijk van tevoren op websites als Immowelt om te bepalen wat realistisch is voor de regio waar jij zoekt.
Een voorbeeld van een helder geformuleerde opdracht is:
Ik zoek een appartement, gebouwd na 1960, van maximaal €100k in Magdeburg welke te verhuren is voor minimaal €600 per maand.
Appartementencomplexen kopen
Als je wat meer geld te besteden hebt, doen er zich soms kansen voor om een appartementencomplex te kopen. Je komt vrij vaak tegen dat er een heel complex met tientallen woningen wordt aangeboden.
Als je er voldoende zekerheid tegenover kunt stellen, kun je deze goedkoop financieren. Je hebt dan in een keer een volwaardig passief inkomen opgetuigd.
Dit is vaak pas interessant als je een paar ton te besteden hebt. Bij het kopen van een appartementencomplex, neem je ook veel risico. Je hebt weinig spreiding.
Wat is het rendement van Duits Vastgoed?
De rendementen op Duits vastgoed liggen een stuk anders dan in Nederland. Er zijn voldoende gebieden waar het netto-aanvangsrendement rond de 10% ligt met uitschieters naar boven.
In populaire steden zijn de rendementen wat lager, maar daar staat weer tegenover dat de huizenprijzen hier stabieler zijn of sneller kunnen stijgen.
Doordat de rendementen zo hoog zijn, is het flippen van een woning zelden interessant. Bovendien is de winst bij flippen altijd belast.
Meestal verdien je de kosten van een verbetering aan een woning dus niet terug. Soms kan het wel zinvol zijn om de woning te verduurzamen. Je bent namelijk verplicht om het energielabel te delen als je je pand te huur aanbiedt. Een kleine ingreep kan er dan voor zorgen dat je een hogere huur kunt vragen.
Een andere reden om te verbouwen is als je een pand wilt splitsen. Vooral in kleinere steden heb je veel Mehrfamilienwonungen. Dit zijn grote huizen waarin meerdere gezinnen wonen. Af en toe kun je een groot huis of een oud restaurant kopen en ombouwen tot een Mehrfamilienwonung.
Ook voor grote institutionele beleggers is investeren in Duits vastgoed interessant. Hieronder zie je een video van beleggingsmaatschappij Synvest waarin zij uitleggen waarom zij beleggen in onroerend goed in Duitsland.
Financiering
Een van de grootste verschillen tussen Nederland en Duitsland is dat een financiering van 100% op de aankoop van een huurpand soms mogelijk is. Dit betekent dat je alleen kosten maakt voor het vastleggen van de aankoop en eventueel voor een property sourcer.
Wel is het zo dat de rente een stuk lager is als je een gedeelte eigen geld meeneemt. Als je 70-80% van de koopsom leent, is de rente een stuk draaglijker. 100% van de koopsom lenen brengt vaak ook meer risico met zich mee.
Het is belangrijk om te weten dat je in Duitsland als koper vaak een deel van de makelaarskosten betaalt. Dit is vaak iets van 3% van de koopsom. Daarnaast betaal je een soort overdrachtsbelasting die per deelstaat verschilt. In Nordrhein-Westfalen is deze rond de 6%. Reken er bij een pand dus op dat je kosten koper rond de 10-12% liggen, vergelijkbaar met in Nederland.
Huurpijs bepalen
De belangrijkste manier om de huurprijs te bepalen is door te kijken naar het andere aanbod bij jou in de buurt. Simpel. Meer dan in Nederland plaatsen huurders zelf ook zoekertjes. Ook deze geven een goed beeld van wat huurders zoeken en wat ze willen betalen.
Deze zoekertjes kunnen je ook helpen bij het maken van beslissingen voor de verbetering van de woning.
Het is wel belangrijk om te weten dat er lokale verschillen zijn in het huurprijsbeleid. Zo heeft Berlijn geprobeerd om een maximum huurprijs op te leggen. Ook al is deze regel ongrondwettelijk verklaard, het is belangrijk om je in te lezen (of te laten voorlichten) over de regels die gelden in het gebied waar jij wilt investeren.
Ook in andere gebieden is de maximale huur beperkt. Dit is een soort regeling waarbij je in de buurt moet zitten van de gemiddelde huur die gevraagd wordt in de regio.
Meestal geldt deze maatregel alleen in gemeenten waar heel weinig aanbod is en waar de huren dus hoog liggen. Een verhoging is vaak wel mogelijk, maar daarvoor moet je sterke argumenten hebben.
Je moet dan een vergelijking maken met andere woningen in de buurt. Duitsland is een bureaucratisch land en er zijn ook weer allerlei uitzonderingen op deze rekening.
Zo mag je wel een hogere huur vragen aan de eerste huurder die een pand betrekt na een grootschalige renovatie.
Huurrecht Duitsland
Een veelgehoord probleem over Nederland is dat het huurrecht de huurders te veel beschermt. Zeker, als je een wanbetaler hebt, dan kost dat veel geld. Je kunt de wanbetaler ook niet zomaar uit huis zetten.
Het huurrecht in Duitsland biedt de verhuurder wat dat betreft veel meer bescherming. Dit kun je een beetje vergelijken met het BKR in Nederland. Je wordt hier geregistreerd op het moment dat je de huur niet hebt betaald.
Sta je als huurder eenmaal in de database van wanbetalers, dan kom je vaak heel moeilijk nog aan een woning.
Deze registratie werkt als een stok achter de deur. De meeste mensen betalen dan ook keurig netjes hun huur.
In Duitsland zijn er ook veel sociale vangnetten waarbij de huur door de overheid wordt overgenomen. Als je huurder ernstig ziek of invalide wordt, dan is de kans groot dat jij je huur gewoon blijft ontvangen.
Het heeft niet echt met huurrecht te maken, maar het is wel een belangrijk verschil. In Duitsland is onderhuur heel gebruikelijk. Iemand die een grote woning huurt, verhuurt een of twee kamers aan een ander. Dit is iets om van tevoren rekening mee te houden, al blijft de uiteindelijke huurder verantwoordelijk voor wat de onderhuurder doet.
Kortom, vergeleken met Duitsland is de positie van een verhuurder in Nederland vrij zwak. Zelfs bij een iets lager rendement kan het daarom interessant zijn om te investeren in Duitsland, vanwege het lagere risico.
Hoe zit het met Duits onroerend goed en belastingen
Het Nederlandse belastingsysteem in ongelooflijk gunstig voor de verhuur van vastgoed. In Duitsland is dit helaas niet zo.
Je betaalt belasting over de huurinkomsten uit Duitsland. Je mag hier wel de kosten van aftrekken, maar dit levert wat administratieve rompslomp op want je moet bonnetjes bewaren.
Voor een kleine vastgoedbelegger is de belasting 19%. Deze belasting kan oplopen tot 42% als je een groot inkomen uit je vastgoed haalt.
Bij grotere portefeuilles is het vaak zinvoller om een BV of een GmbH (Duitse BV) te starten. Let wel dat je door de hogere rendementen nog steeds meer geld overhoudt.
Zelfs als je de volle 42% belasting moet betalen over 10% huurrendement, dan heb je nog altijd meer rendement dan in Nederland. Een ander nadeel is dat winst op verkoop van een woning belast is als je deze binnen 10 jaar weer verkoopt.
Starten met vastgoed in Duitsland
Dit artikel geeft je een goed beeld van de kansen en valkuilen van investeren in Duits vastgoed. Er zijn veel kansen om een goed rendement te halen en de aanschafkosten van woningen zijn er een stuk lager. Tegelijkertijd is het risico door het eerlijke huurrecht een stuk lager dan bij beleggingen in Nederland.
Het aankopen en verhuren van een woning of bedrijfspand in Duitsland is wel een complexe aangelegenheid, al is het alleen maar omdat de Duitse taal lastig is. Als je er voor wilt gaan, dan moet je goed beslagen ten ijs komen.
Hoe je zonder vermogen een uitgebreid vastgoedportfolio opbouwt voor een passief maandelijks inkomen
Kennis is koning. Er zijn vele boeken over investeren in vastgoed geschreven en de stap om een vastgoedcursus te volgen kan soms de beste stap zijn die iemand zet. Dan krijg je er namelijk er ook direct een rijkelijk netwerk bij.
Het beste vastgoedboek vind ik Zonder Eigen Vermogen. En als we het over trainingen hebben, dan is de IBA vastgoedcursus de #1 aanrader binnen dit vakgebied. Chantalle en Marijn geven ook geregeld een gratis vastgoed masterclass waar je je voor in kunt schrijven. Voor meer informatie over de betaalde cursus zelf, raad ik je aan mijn IBA-recensie te lezen.