Kun je financieel onafhankelijk geworden door te investeren in vastgoed? Ik ben er heilig van overtuigd dat vastgoed een van de makkelijkste manieren is om snel financieel vrij te worden.
In dit artikel leg ik uit hoe je met vastgoed vermogen en een passief inkomen opbouwt. Ik behandel alle onderdelen van het beleggen in vastgoed, dus het is een lang artikel geworden. Pak een lekkere bak koffie of thee en ga er goed voor zitten.
Goed om te weten is dat ik het gros van mijn successen met vastgoed te danken heb aan de training & begeleiding van IBA.
Je leest in dit artikel:
- Waarom vastgoed kopen zo populair is
- Wat je nodig hebt om te beginnen met vastgoed
- Hoe je je eerste objecten koopt en financiert
- Hoe het zit met de belasting
- Hoe je je vastgoedportefeuille schaalt en een vastgoedtycoon wordt
Of start met de volledige vastgoedcursus!
Belangrijkste redenen om te investeren in vastgoed
Investeren in vastgoed is erg populair, maar waarom? Dit zijn de 4 belangrijkste redenen dat de mensen hun geld van de bank halen en het investeren in stenen.
#1 Passief inkomen
Het belangrijkste argument is vaak dat vastgoed zorgt voor een inkomen. Je krijgt huuropbrengsten binnen. Dit voordeel geldt niet voor het renoveren en weer opknappen van woningen, maar wel als je gewoon gaat verhuren. Een verstandige belegger zet dit inkomen wel apart, omdat je geld nodig hebt om tegenslagen op te vangen of om meer panden te kopen.
Bijkomend voordeel; je geld levert een stuk meer dan op de bank.
#2 Hefboom
Het is heel makkelijk om een lening te krijgen als je vastgoed wil kopen. Dit betekent dat je een hefboom kunt zetten op je eigen geld. Je rendement wordt hoger, als je meer geld kunt lenen. Omdat je vastgoed een onderliggende waarde heeft, is het risico vrij beperkt.
- Dit betekent dan ook dat het verstandig is om geld te lenen. Heb je voldoende geld om in één keer een object af te tikken? Koop dan meerdere objecten met geleend geld.
#3 Stabiel inkomen
Als je investeert in vastgoed, kijk je in je berekening niet naar de prijs van het huis, maar louter naar de huuropbrengsten. En deze zijn voor de meeste soorten vastgoed verrassend stabiel. Zelfs in een economische crisis moeten mensen ergens wonen en je merkt dit niet of nauwelijks aan de huurprijzen.
Let op: dit geldt minder als je belegt in zakelijk vastgoed of wanneer je units hebt voor de high-end markt (bijvoorbeeld expats).
#4 Snel op te schalen
Het grootste voordeel aan vastgoed is dat je het heel snel op kunt schalen. Al vrij snel kun je meerdere panden kopen, waardoor je inkomen stijgt. Daardoor heb je weer meer geld en kun je je portefeuille weer uitbreiden.
Vergelijk dit maar eens met financieel onafhankelijk worden door te investeren in indexfondsen. Je legt dan tientallen jaren al het geld dat je overhoudt in en pas dan ben je financieel onafhankelijk.
Investeren in vastgoed zonder vermogen (video)
Chantalle Noordermeer is één van Nederlands’ bekendste investeerders in vastgoed. Zij deelt in deze video hoe je dat doet zonder eigen vermogen. Overigens hebben zij en haar man ook een boek geschreven die nu gratis kunt aanvragen.
Wat heb je nodig om te beginnen met vastgoed?
Je kunt niet zomaar even Funda opstarten en maar wat bezichtigingen inplannen. Dat is een recept voor een ramp. Je hebt een goede voorbereiding nodig. Voordat je gaat investeren, zorg dat de volgende zaken op orde zijn.
Strategie
Absoluut onmisbaar is het hebben van een strategie.
Cruciaal onderdeel van elke beleggingsstrategie is het beoogde rendement. Mijn richtlijn: een minimaal nettorendement van 7 procent. Misschien neem jij genoegen met minder, dat is aan jou. Stel je doelen wel van tevoren vast, zodat je altijd precies weet hoe ver je kunt gaan met bieden.
Verder bepaal je welk type vastgoed je zoekt (hierover later meer) en in welke regio je zoekt. Vastgoedmarkten zijn lokaal verschillend en je hebt kennis van de markt nodig.
Investeren in vastgoed draait om het toevoegen van waarde. Dit kan op verschillende manieren. Hieronder lees je drie basisstrategieën, maar meestal combineer je deze.
Flippen
Flippen is een andere benaming voor het opkopen en opknappen van een verwaarloosde woning. Je kunt de woning daarna vaak voor (veel) meer geld verkopen dan dat je erin gestoken hebt. Flippen is zeker geen passief inkomen, maar het kan erg lucratief zijn. De meeste mensen willen niet veel klussen als ze een nieuwe woning kopen en daardoor is er minder vraag naar opknappertjes.
Bonus is dat het in veel duurdere gebieden rendabel is om vierkante meters toe te voegen. Een uitbouw aan een woning in Amsterdam kost je misschien €50.000, maar je krijgt daarna wel €80.000 meer voor je woning. Een andere geslepen tactiek is om ander vastgoed, bijvoorbeeld een oud café, te verbouwen tot woonruimte. Controleer wel of dit allemaal mag van de gemeente.
Off-market vastgoed vinden
Off-market vastgoed zijn objecten die te koop zijn, maar die niet breed aangeboden worden. Simpel gezegd; staat niet op Funda. Er kunnen allerlei redenen zijn waarom mensen een pand niet op Funda zetten. Om off-market vastgoed te vinden, heb je een uitstekend netwerk nodig.
Veel mensen maken gebruik van property sourcers. Dit zijn mensen die tegen vergoeding beleggingsobjecten aanleveren bij investeerders. Het vereist wat lef, maar soms kun je ook zelf nog wel eens een goede deal sluiten door gewoon brutaal op mensen af te stappen.
- Onderschat dit niet. Ik heb duizenden euro’s verdiend door op de eigenaar van een woning af te stappen. Vragen staat vrij.
Woningen opdelen
De simpelste manier om de huuropbrengsten van een woning te verhogen is door een woning te splitsen. Een appartement met drie slaapkamers kost misschien €1000 in de verhuur. Verhuur je drie kamers aan drie studenten, dan krijg je misschien €450 per kamer. Ook hierbij geldt: let goed op wat de regels zijn in jouw gemeente. Soms mag je een pand niet splitsen of heb je een vergunning nodig.
De strategie die je gaat volgen is ook heel belangrijk van het type vastgoed dat je wilt kopen. Verderop behandel ik kort de soorten vastgoed waarin je kunt investeren en welke kenmerken deze hebben.
Netwerk
Als je wilt gaan investeren in vastgoed, dan kun je dat niet alleen. Ik heb zelf de volgende mensen in mijn netwerk die mij helpen.
- Een verhuurmakelaar
- Financieel adviseur
- Deal sourcers – mensen die mij helpen om off-market vastgoed te vinden
- Een architect
- Aannemers, klusjesmannen en specialisten als elektriciens en loodgieters. Zowel voor spoedwerkzaamheden (verstopte WC) als voor verbouwingen.
- Een belastingadviseur
Iedereen in mijn omgeving weet dat ik in vastgoed zit, dus ik krijg ook vaak tips uit mijn omgeving. De meeste zijn niet nuttig, maar dat geeft niet. Één goede tip is voldoende.
Geld
Je hoeft echt niet de hele koopsom te hebben, maar de meeste mensen leggen toch wel 20-30% van de koopsom van een woning zelf in. Daar komen de kosten koper en andere bijkomende kosten (deal sourcer, financiering) nog bij. Verderop leg ik meer uit over de financiering.
Tijd
Ik noem het bewust even, maar de goede deals op de vastgoedmarkt komen je niet aanwaaien. De meeste beleggers bekijken gemiddeld 15 tot 20 panden voordat ze succes hebben. Starten met vastgoed kan prima naast een full-time baan, maar het is niet iets dat je even tussendoor doet.
Soorten vastgoed
In eerste instantie denken veel mensen aan het verhuren van woningen; dat is een prima keuze, maar er zijn meer soorten vastgoed, elk met hun eigen voor- en nadelen. Ik zet ze even kort voor je op een rijtje.
Woningen
Er is een ongelooflijk grote vraag naar woonruimte. Bijna overal staan de huurders in de rij om een pand van je te huren. Aan vraag dus geen gebrek. De huizenprijzen zijn ook hoog, waardoor rendementen ook onder druk staan.
Nadeel is dat de overheid de teugels een beetje aan het aanhalen is. Er komen in de toekomst misschien strengere regels voor het verhuren van woningen.
Er zijn twee specifieke punten die je goed in de gaten moet houden als je huizen gaat verhuren. Als eerste zijn er huizen waarvan de huur gereguleerd is. Dit is vooral het geval bij kleinere woningen. De huur in deze sector wordt berekend aan de hand van een puntensysteem en je mag de huur ook maar beperkt verhogen.
Een tweede punt bij het verhuren van woningen is de huurbescherming. De huurders zijn goed beschermd en het is hierdoor heel moeilijk om een huurder uit te zetten. Je moet dus extra goed uitkijken welke huurders je binnenhaalt.
- Huisjesmelkers hebben een slechte naam. Pers niet de laatste euro rendement eruit, maar wees een goede huurbaas.
Recreatiewoningen
Recreatiewoningen worden vaak in groten getale aangeboden door projectontwikkelaars die een park ontwikkelen en de woningen dan verkopen. Recreatiewoningen zijn vaak wat goedkoper dan normale woningen, vooral omdat je er niet permanent mag wonen.
Mooi aan een recreatiewoning is dat je deze ook zelf kunt gebruiken, al gaat dit rechtstreeks ten koste van de huurinkomsten. De huurinkomsten zijn wel recessiegevoelig. Als de economie niet goed draait, dalen je inkomsten. Bij recreatiewoningen op een park is het belangrijk om te kijken hoe de verhuur gaat. Op sommige parken worden de woningen van de eigen organisatie eerst verhuurd, waardoor jouw huurrendement lager wordt.
Winkel- en horecapanden
Bij deze panden geldt meer dan ergens anders dat een goede locatie key is. Er komen steeds minder winkels in steden en in sommige plaatsen is er veel leegstand. Als jouw pand leeg komt te staan, dan is het vaak heel moeilijk om het object nog winstgevend te exploiteren. Je mag een winkelpand vaak niet zomaar ombouwen naar een woning.
Aan de andere kant heb je met winkelvastgoed vaak betrouwbare huurders die voor langere tijd in een pand willen zitten. Als je met een keten voor langere tijd een contract kunt sluiten, dan ben je spekkoper. Vaak investeren winkeliers ook zelf in het pand.
Kantoren
De markt voor kantoren is op dit moment ontzettend moeilijk. Door de coronacrisis zijn steeds meer mensen gaan thuiswerken en dit kan betekenen dat de vraag naar kantoorruimte instort. Sowieso is de markt voor kantoorruimte niet goed toegankelijk voor de particuliere belegger. Vaak gaat het om panden die miljoenen kosten.
Goede kantoorruimte in de binnensteden is nog wel steeds schaars en zal ook wel in trek blijven. Dit soort kantoorruimte is soms ook nog wel voor een goede prijs op de kop te tikken.
Ik heb een kantoorpand in portefeuille, maar ik ga de komende tijd niet meer kantoorpanden erbij kopen. Deze markt is mij te onzeker.
Parkeerplaats/garagebox
Veel mensen met weinig geld zoeken hun heil in het verhuren van parkeerruimte of garageboxen. Op de meeste plekken heb je voor enkele tienduizenden euro’s al beet. De opbrengsten zijn echter ook laag, zeker als je het afzet tegen de hoeveelheid werk die je er van hebt.
Of je nu €200 of €1200 moet innen, de hoeveelheid werk is gelijk.
Het is lastig om financiering te krijgen voor parkeervastgoed. De meeste mensen die parkeerruimte verhuren, betalen deze volledig uit eigen zak. Jammer, want je loopt zo de hefboom mis. Meestal is het bedrag dat je investeert in een parkeerplaats ook voldoende om met een hypotheek een serieus pand te kopen.
Je ziet, ik ben geen fan van het aanschaffen van parkeerruimte. De enige reden om het te doen is als het onderdeel is van een package deal met een ander pand.
Overig (bijv. loodsen)
Kleine loodsen en opslagplaatsen kunnen een interessante investering zijn. Je kunt hier een redelijk passieve business van maken, door de ruimte te verhuren als opslag voor bijvoorbeeld caravans.
Je hebt uiteraard nog allerlei andere vormen van vastgoed, zoals grote fabriekshallen, maar dat is voor de gewone man niet heel bereikbaar.
Investeren in vastgoed met weinig vermogen
Voordat we verder de diepte ingaan op het proces rondom het kopen van een pand, kijken we eerst even naar het geld. Het goede nieuws is dat je helemaal niet zo veel geld nodig hebt als je in eerste instantie denkt. Ik zet de mogelijkheden voor je op een rijtje.
Belangrijk om te weten: In vrijwel alle gevallen betaal je de overdrachtsbelasting (8% van de aankoopsom) en de overige kosten als voor de notaris en financiering uit eigen zak. Reserveer hier 10% van de koopsom voor.
Verhuurhypotheek
Een verhuurhypotheek is de meest eenvoudige manier om aan geld voor je pand te komen. Vaak kun je tot 70% van de aankoopsom lenen en soms nog wel meer. Dit hangt een beetje af van de waarde in verhuurde staat. Als je echt een koopje hebt gedaan, kun je soms tot wel 90% van de aankoopsom lenen.
Een vastgoedhypotheek is relatief voordelig. In de huidige markt betaal je meestal ergens tussen de 3% en de 4.5% aan rente. Meestal kun je de rente niet lang vastzetten. Dit is een probleem als de rente op termijn stijgt.
- Een financier wil geen risico lopen. Als de business case van jouw pand niet klopt, kun je geen geld lenen!
Brugfinanciering
Als je niet in aanmerking komt voor een vastgoedhypotheek, dan is brugfinanciering een optie. Je leent dan geld van een particulier. Je kunt dan vaak de gehele koopsom lenen. De rentes zijn een stuk hoger dan bij een verhuurhypotheek, denk aan 5% tot 7%. Een financier wil vaak ook goede waarborgen dat jij niet zomaar met het geld er vandoor kan gaan.
Brugfinanciering is daarom vaak tijdelijk. Het is een populaire methode om een flip te financieren, omdat je dan snel kan handelen. Je kunt ook na verloop van tijd een normale verhuurhypotheek aanvragen en de brugfinanciering terug betalen.
Crowdfunding
Crowdfunding wordt vaak op dezelfde manier ingezet als brugfinanciering. Je hoeft alleen niet zelf op de zoek naar de investeerders, dat doet de crowdfundingpartij voor jou. Ook hier geldt dat je de gehele koopsom kunt lenen, maar de rentes zijn vaak nog wat hoger. Uitschieters naar 8% bij risicovolle projecten zijn geen uitzondering. Ook hier geldt dat je af kunt spreken dat je de lening eerder terugbetaalt als je andere financiering hebt gevonden.
Een goed onderbouwd plan is hier onmisbaar. Vreemde investeerders kennen je niet en kijken naar de cijfers.
Je eerste vastgoed kopen
Goed, als je dit allemaal in kaart hebt, dan is het tijd om je eerste vastgoed te kopen. Hiervoor doorloop je de volgende stappen.
Je strategie
Het hele gebeuren begint met het afstoffen van je strategie. Schrijf deze desnoods nog een keer uit. Je verspilt heel veel energie als je steeds van je strategie afwijkt. Meestal kun je één zin opschrijven wat je zoekt. ‘Een eensgezinswoning in Zwolle van maximaal 2.5 ton die te verhuren is aan drie studenten.’
- Zo gefocust als een sluipschutter. Alleen dan tref je doel.
Off-market vastgoed vinden
In de huidige markt ben je vaak te laat als een woning op Funda staat. Er komt dan zoveel vraag dat je een pand zelden nog rendabel kunt verhuren.
Een behoorlijk deel van de panden in Nederland wordt verkocht zonder dat deze op Funda staat. Sommige mensen hebben geen zin in een uitgebreid aankoopproces met dagen aan bezichtigingen. Beleggers willen vaak ook niet dat in de openbaarheid komt dat ze een pand verlopen.
Het is niet gezegd dat je op Funda niet kan slagen, maar de kans bij off-market vastgoed is vaak een stuk groter. Schakel je netwerk in om voor jou panden te zoeken. Deel daarbij je strategie. Dit kan geen kwaad, want de meeste mensen gaan niet ineens op jacht naar vastgoed omdat jij dat ook doet.
Als ik je een tip mag geven, dan is het wel dat je niet te bang moet zijn om op iemand af te stappen. Als jij hoort dat een stel gaat scheiden, durf dan gewoon te vragen wat zij met de woning gaan doen. Zelfs als je de mensen niet zo goed kent.
- Soms voelt het alsof je van andermans ellende profiteert, maar help je deze persoon juist enorm uit de brand.
Probeer ook in contact te komen met deal sourcers. Dit zijn mensen die vastgoeddeals verzamelen en verkopen via hun netwerk. Je betaalt hier vaak een fee voor (soms wel €5000), maar die verdien je vaak al gelijk terug door de lagere aankoopkosten.
Video: Property Sourcing
Frank Bakker en Pieter Monsma maken gebruik van property sourcers om panden te vinden in het Verenigd Koninkrijk. In deze video spreken ze met hun deal sourcer daar. Ook al gaat deze video over de markt in de UK, grote delen zijn ook van toepassing op Nederland.
Verkoop- of huurprijs berekenen
Als je vastgoed gaat verhuren, dan is de huurprijs cruciaal voor een goed rendement. Je stelt de huurprijs in twee stappen vast. Als eerste kijk je aan de hand van het puntensysteem van de overheid of de woning een sociale huurwoning is of niet.
Is de woning geen sociale huurwoning, dan kijk je op Funda of bij private verhuurders wat een gelijksoortige woning opbrengt. Valt je pand wel onder de sociale huur, dan kijk je eerst of je deze nog kunt verbeteren. Soms kun je met eenvoudige verbeteringen de huurprijs nog een eind verhogen.
Bij ander vastgoed is het lastiger om de huurprijs te berekenen. Vooral winkelvastgoed is heel lastig. Locatie bepaalt alles en op sommige locaties is er weinig verloop in de winkels. Je moet dan echt moeite doen om te achterhalen hoeveel huur de buren betalen.
Als je een huis na renovatie gaat verkopen, is het soms moeilijk om de verkoopprijs te bepalen. De prijs per vierkante metervoor een instapklare woning is dan vaak een goede indicatie.
Rendement berekenen
Het eerste waar je begint als je de huurprijs hebt, is het berekenen van je bruto aanvangsrendement (BAR). Deze bereken je zo: (Maandhuur * 12 / Aankoopprijs van het huis) * 100% = BAR
De BAR geeft een aardig inzicht of een pand interessant is voor jou of niet. Je wilt echt goed je rendement berekenen en misschien zelfs wel verhogen.
De huurprijs is een belangrijke variabele, maar zeker niet de enige. Je maakt ook kosten voor een pand. Belasting. Onderhoud. Aanschafkosten. Vereniging van Eigenaren. Leegstandsderving. Kosten voor financiering (wel de rente, niet de aflossing).
Je gebruikt al deze variabelen om het netto aanvangsrendement (NAR) te berekenen. Je doet dit op basis van je eigen inleg en niet op basis van de verkoopprijs. Je NAR kan dus hoger zijn dan je BAR.
Bezichtigen en bieden
Bij het bezichtigen is het belangrijk om je onderzoeksplicht als koper te doen. Je kunt ervoor kiezen om open kaart te spelen met de makelaar of de verkopende partij. Soms werkt dit in je voordeel, omdat de verkopende makelaar je wat gunt. Deze kan in de toekomst ook weer aan je verdienen. Maar het is mij ook wel eens gebeurt dat een makelaar zelf met een maatje een huis heeft gesplitst en verhuurd.
Soms kloppen de stereotypes van makelaars dus.
Je hebt van tevoren al vastgesteld hoeveel rendement je wilt behalen, dus je weet precies wat je maximaal mag bieden. Zorg dat je al weet welke financieringsruimte je hebt, zodat je geen ontbindende voorwaarden in je bod hoeft op te nemen.
Vergunningen
Bij sommige vastgoeddeals is het krijgen van een vergunning essentieel voor het slagen van het project. De meest voorkomende vergunningen zijn bouwvergunningen en vergunningen voor kamerverhuur. De gemeente kan meestal wel informeel laten weten of ze akkoord zullen gaan met een plan.
Als je de vergunning aanvraagt, zorg dan dat je overkomt als een serieuze partij. Vraag bijvoorbeeld een architect om duidelijke tekeningen te maken. Trek een net overhemd aan als je op het gemeentehuis wordt uitgenodigd om je plannen toe te lichten.
Pand verbouwen
Wanneer je voor de eerste keer een pand laat verbouwen, weet de aannemer nog niet goed wat je wilt. Ga dan wat vaker langs en maak duidelijke afspraken.
Jij en je aannemer worden een team, maar je moet goed op elkaar ingespeeld raken.
Mocht je zelf aan de klus gaan, houd dan de belastingregels in de gaten. Je wilt niet dat de opbrengst ineens in box 1 valt, waardoor je flink wat belasting mag gaan aftikken.
Een huurder zoeken
Twee manieren om hier mee om te gaan. Je laat de makelaar een huurder zoeken of je gaat zelf op zoek. Als ik een huurder uit mijn eigen netwerk kan halen, kies ik daarvoor. Ik weet dan wat voor vlees ik in de kuip heb. Als ik niemand ken, vraag ik de verhuurmakelaar. Die weet veel beter dan ik hoe je een goede huurder selecteert. Een makelaar neemt ook veel administratie en gedoe uit handen en daarom koppel ik huurders die ik ken vaak alsnog aan de makelaar.
Mocht je een gerenoveerd pand gaan verkopen, dan is het niet zo simpel. Een goede makelaar zoeken en op Funda met die handel.
Opschalen om financieel onafhankelijk te worden
Als je wilt kun je snel financieel onafhankelijk worden door te investeren in vastgoed. Daarvoor moet je wel het vliegwieleffect gebruiken. Zodra je een pand hebt gekocht, bouw je op twee (en misschien wel drie) manieren vermogen op.
- Aflossing van het pand
- Huurinkomsten
- Waardestijging (niet gegarandeerd natuurlijk)
Dit opgebouwde vermogen kun je strategisch inzetten om je portefeuille uit te breiden. Stel dat je na twee jaar door inkomsten uit huur en wat extra spaargeld weer €30.000 op de bank hebt staan. Je hebt ook door waardestijging en aflossing een overwaarde van €30.000 op je verhuurobject (ten opzichte van de verhuurde waarde).
Je gaat dan herfinancieren en samen met je spaargeld heb je dan weer €60.000 om te investeren in een nieuw pand.
Houd wel altijd een buffer achter de hand. Als je plotseling leegstand hebt of onderhoud moet plegen, heb je wel cash nodig.
- Je krijgt nu inkomsten uit twee huurpanden en je kunt je derde pand nog sneller kopen
Wanneer kun je stoppen met werken?
Dit is een strategische beslissing. Je kunt volle bak blijven investeren in het uitbreiden van je portefeuille, maar dan kun je niet stoppen met werken. Al je huurinkomsten gaan dan weer in de portefeuille.
Mijn advies; zorg dat je je uitgaven kunt dekken met de huurinkomsten en koop dan nog een of twee extra panden. Zeg dan je baas gedag.
Vastgoed en belastingen
Je bent bijna onderaan in dit artikel, maar graag nog even je volle aandacht. Als je niet weet wat je doet, kun je enorm nat gaan met de belasting.
Box 1 of Box 3?
Vastgoedbeleggingen kunnen zowel in box 1 als in box 3 vallen. In box 1 vallen alle inkomsten uit arbeid. De belastingtarieven hier zijn in 2021 37.50% (lage tarief tot een inkomen van €68.508) en 49.50% (hoge tarief).
In box 3 vallen inkomsten uit je vermogen. Je betaalt belasting over een fictief rendement over je vermogen. Je mag je schulden hier vanaf trekken en dit is voor vastgoedbeleggers ongelooflijk gunstig. Als je volle bak aan het uitbreiden is, is je netto vermogen vaak heel laag. Hieronder een overzichtje van de belasting die je betaalt. Deze bedragen zijn per persoon, dus als je een fiscaal partner hebt, is het nog gunstiger.
|
Opgebouwd vermogen |
Belastingpercentage |
|---|---|
|
0 t/m €50.000 |
0 |
|
€50.001 t/m €100.000 |
0.59% |
|
€100.001 t/m €1.000.000 |
1.40% |
|
Boven de €1.000.000 |
1.76% |
Het is wel duidelijk – je wilt absoluut dat je vastgoedbeleggingen in box 3 vallen met je beleggingen. Daarvoor moet je je vastgoedbeleggingen passief houden.
- Vastgoedbeleggingen zijn een stuk gunstiger dan andere investeren, omdat je schulden mag aftrekken.
Actief versus passief
Het is een beetje een grijs gebied wanneer je in box 1 valt en wanneer in box 3. De grove richtlijn is, des te passiever je investeert, des te groter de kans is dat je in box 3 valt.
Als je zelf de huurpenningen binnenhaalt, zelf verbouwingen op je neemt en zelf intensief met de panden bezig bent, dan is de kans groter dat je in box 1 terecht komt.
Het flippen van panden wordt gezien als inkomen uit arbeid en valt dus bijna altijd in box 1. Let daarop als je hier mee wilt beginnen.
- Bij twijfel, raadpleeg een fiscalist. Je kunt hard het schip ingaan als de fiscus het met je oneens is.
Vastgoed in een BV
Als je vastgoedbeleggingen actief zijn, dan is het oprichten van een vastgoed-BV een goede oplossing. Je betaalt dan minder belasting en je kunt ook (meer) kosten aftrekken. Laat je hierover ook altijd goed adviseren, zeker als je ook nog andere BV’s hebt. Er zijn ook risico’s verbonden aan een BV, bijvoorbeeld als een aandeelhouder van de BV overlijdt.
Wat onderscheidt de pro’s van de beginners?
Je hebt nu hopelijk een goed beeld van het investeren in vastgoed. Ik weet zeker dat je veel hebt opgestoken van dit artikel, maar vergis je er niet in. Er komt meer bij kijken dan je denkt. Onderschat het niet. Er zijn ook nog allerlei aspecten van vastgoed die ik nog niet behandeld heb, dan wordt het gewoon teveel.
Maar eerlijk is eerlijk; kennis is koning. Er zijn vele boeken over investeren in vastgoed geschreven en de stap om een vastgoedcursus te volgen kan soms de beste stap zijn die iemand zet. Dan krijg je er namelijk er ook direct een rijkelijk netwerk bij.
Het beste vastgoedboek vind ik Zonder Eigen Vermogen. En als we het over trainingen hebben, dan is de IBA vastgoedcursus de #1 aanrader binnen dit vakgebied. Chantalle en Marijn geven ook geregeld een gratis vastgoed masterclass waar je je voor in kunt schrijven. Voor meer informatie over de betaalde cursus zelf, raad ik je aan mijn IBA-recensie te lezen.
Veel plezier en succes!