Hoe zit het met de belasting en vastgoed?
Maar Robert, als je gaat investeren in vastgoed, dan betaal je je toch blauw aan belasting…
Goed nieuws: dat valt ontzettend mee, als je het goed aanpakt. Sterker, er zijn een paar interessante belastingvoordelen te verkrijgen binnen vastgoedinvesteringen!
Ik geef je in dit artikel een handig overzicht van alle vastgoed belasting die je moet betalen. Ik geef je ook wat handige tips om de belasting te beperken.
Goed om te weten is trouwens dat ik het gros van mijn successen met vastgoed te danken heb aan de training & begeleiding van IBA.
Je vindt in deze blog:
- Alles over belasting over andere vormen van vastgoed exploiteren
- Waarom het aantrekkelijk is om geld te lenen voor je vastgoed
- Hoe je ervoor zorgt dat je vastgoed zo laag mogelijk belast wordt
- Alles over belasting over andere vormen van vastgoed exploiteren
- Let op: Ik ben geen financieel adviseur en de informatie in dit artikel kan incorrect zijn. Je bent altijd zelf verantwoordelijk voor het doen van een correcte aangifte. ‘Maar Hannes zei dat het mocht’ is geen geldig verweer bij de Belastingdienst. Neem bij twijfel een financieel adviseur in de arm.
Of start met de volledige vastgoedcursus!
Vastgoed in box 3 of box 1
Zoals je waarschijnlijk weet, kennen we in Nederland een systeem met verschillende boxen. Vastgoedinvesteringen kunnen in alle drie deze boxen vallen.
Voor de meeste particulieren geldt de vraag of vastgoed in box 3 of in box 1 valt. Hierbij is box 3 een stuk gunstiger dan box 1. Nadeel bij heffing in box 1 is verder dat de reële waardestijging belast is.
Koop jij een object voor €200k en verhandel je deze even later voor €250k. Dan mag je dus 49,5% (of in sommige gevallen 37,05%) van €50k aftikken.
Inkomsten uit arbeid worden soms met 50% of meer belast, terwijl de belasting uit vermogen oploopt tot 1,7143% van het totale vermogen dat je in bezit hebt. Bij een laag vermogen heb je een heffingsvrije voet en lagere tarieven.
We leggen later uit dat je hier in de praktijk niet snel aan komt.
Dan nu natuurlijk de hamvraag; hoe zorg je ervoor dat vastgoed in box 3 valt?
Inkomen uit arbeid of vermogen?
De belastingdienst hanteert een vrij duidelijke maatstaf over wanneer vastgoedinkomsten als inkomsten uit vermogen worden gezien.
Dit is omschreven in de wet als:
- Het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat, zoals bij het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.
Kortom, als je meer dan gemiddeld werk verricht om te zorgen dat je investering rendeert, dan ben je aan het werk en heb je niet meer je vermogen aan het werk.
In het geval van vastgoed geldt dat je relatief snel in box 1 valt. Het uitvoeren van de volgende activiteiten kunnen er al voor zorgen dat je in box 1 terecht komt.
- Het vinden van huurders
- Het verbeteren van panden, bijvoorbeeld door deze te splitsen, verbouwen of renoveren
- Het opstellen van huurovercontracten
- Het zelf innen van de huur
- Het onderhouden van contacten met andere vastgoedpartijen
- Het zelf plegen van onderhoud
- Het hebben (en inzetten) van specifieke kennis en deskundigheid
Het is niet zo dat als je één of twee van bovenstaande zaken zelf doet, dat je belegging als inkomsten uit vermogen wordt aangemerkt. Je krijgt geen dikke aanslag omdat je een keer met de plopper naar je huurobject bent gegaan om een leiding te ontstoppen.
Passieve verhuur
De belastingdienst kijkt vaak naar het geheel van werkzaamheden dat je zelf uitvoert. Ook als je snel panden verhandelt, kom je vaak in aanmerking voor heffing in box 1. Sommige vastgoed verdienmodellen, vallen dus vrijwel altijd in box 1.
Je kunt dit ook als positief zien; hoe passiever je de verhuur maakt, des te minder belasting je betaalt.
Er zijn hier en daar wel wat rechtszaken te vinden die duidelijkheid geven over de vraag wanneer iets in box 3 valt en wanneer in box 1.
Er is een situatie geweest waarin een investeerder een perceel had gekocht. Dit stuk grond had geen woonbestemming, maar de eigenaar had een deal met een projectontwikkelaar dat deze de grond zou kopen als er wel een woonbestemming zou komen.
De eigenaar lobbyde actief bij de gemeente voor een bestemmingswijziging. Deze kwam er en de eigenaar toucheerde een winst van 6 ton.
De belastingdienst wilde dat de winst in Box 1 werd aangeslagen, terwijl de eigenaar de grond in box 3 had gezegd. De belastingdienst betoogde tegenover de rechter de eigenaar actief werk heeft gemaakt van de wijziging van het bestemmingsplan (en daarmee van de waardestijging) en is in het gelijk gesteld.
Aftrekken van kosten
Wanneer een woning in box 3 valt, dan mag je eventuele kosten die je maakt niet aftrekken.
Dit kan een grote domper zijn. In sommige jaren lopen de kosten wel flink op. Je moet wat vaker een huurder vinden of er is een keer groot onderhoud nodig. Als het goed is, heb je dit wel meegenomen in je rendementsberekening en is er niets aan de hand.
Als je investering in box 1 valt, dan kun je deze kosten wel aftrekken.
Hoeveel box 3 belasting
De rekensom voor vastgoed dat in box 1 valt is redelijk simpel. Opbrengsten – kosten = belastbaar vermogen.
Bij box 3 ligt het iets gecompliceerder. Maar ook dat zocht ik uiteraard voor je uit.
WOZ-waarde box 3
De WOZ-waarde van een huis dat je in box 3 hebt, hoef je niet volledig bij je vermogen op te tellen. Let wel: dit geldt als je een huurder hebt die onder de huurbescherming valt.
Verhuur je een kantoor, een winkelpand, of verdien je op een andere manier geld met vastgoed, dan geldt dit niet. Dan betaal je gewoon het volle pond.
De WOZ-waarde die je bij het vermogen op moet tellen, hangt af van de jaarhuur in relatie tot de WOZ-waarde. Dit wordt de leegwaarderatio genoemd. Het volledige overzicht zie je hier.
Voorbeeld:
Caroline heeft een woning met een WOZ-waarde van 300k. Zij verhuurt de woning voor €1250 per maand. De jaarhuur bedraagt dan €15k. Dit is 2.5% van de WOZ-waarde. Daarom hoeft zij de waarde van de woning maar voor 56% mee te tellen met het vermogen.
Voor deze berekening geldt de kale huur, dus servicekosten, een vergoeding voor stoffering of bedragen voor gas, water en/of licht tellen niet mee bij het bepalen van de huursom.
Let op: deze regeling gaat in de toekomst mogelijk wel op de schop. In sommige gevallen ga je dan flink meer belasting betalen.
Schulden en belasting
In andere artikelen heb ik je al uitgelegd dat het verstandig is om je vastgoedportefeuille te financieren, ook al heb je genoeg geld om zelf een pand te kopen.
Als je 2 ton hebt, dan koop je dus niet een woning, maar je sluit vastgoedhypotheken af zodat je meerdere woningen kunt kopen.
Het grote voordeel hiervan is dat de schulden af te trekken zijn van het vermogen.
Voorbeeld:
Kees heeft met zijn partner twee panden met een WOZ-waarde van €200k (na berekening van de leegwaarderatio) die hij betaald heeft met eigen geld. Daarnaast heeft hij €50k op zijn rekening staan als buffer. Kees en zijn partner betalen €3918 aan vermogensbelasting. Als Kees na aftrek van kosten €1000 per maand over houdt aan huurinkomsten, betaalt hij ongeveer 33% aan belasting.
Roos en haar partner hebben twee panden met een WOZ-waarde van €200k na toepassing van de leegwaarderatio. Op beide panden rust een hypotheek van €150k. Roos heeft een buffer van €50k. Roos en haar partner betalen €944 aan vermogensrendementsheffing. Als Roos net als Kees na aftrek van kosten €1000 netto overhoudt van de huur, betaalt ze iets minder dan 8% belasting.
Vastgoed BV opzetten
Als je investeert in vastgoed, dan is het soms verstandig om je onroerend goed in een BV onder te brengen.
Als je de exploitatie van je vastgoed in Box 1 belast zou worden, is het vaak verstandig dit onder te brengen in een BV. Je kunt dan meer zakelijke kosten aftrekken, waaronder de rente die je betaalt over een hypotheek.
Doordat je bij het renoveren en verkopen van panden (flippen) veel kosten maakt, is het bijna altijd verstandig om dit vanuit een BV te doen.
Op het moment dat je wat meer panden in je beheer hebt, dan komt het in de buurt van een professionele activiteit. Als privépersoon moet je dan steeds meer zaken uitbesteden, terwijl dit ten koste gaat van het rendement.
Als je een BV opricht, kun je deze taken zelf uitvoeren of op een andere manier laten uitvoeren. Je kunt zelfs iemand in dienst nemen.
Het is over het algemeen zeker niet zo dat wanneer je als kleine belegger een of twee woningen verhuurt, dat je een BV moet oprichten. Vaak kun je je verhuurobjecten gewoon in box 3 aanhouden.
Het is wel belangrijk om je goed te laten adviseren over de noodzaak voor een BV. Als je al een BV hebt, bijvoorbeeld omdat je onderneemt, dan opent dit vaak ook weer andere mogelijkheden.
Andere belastingen
De belasting over het vermogen en over de eventuele huuropbrengsten, zijn niet de enige lasten waar je mee te maken hebt.
Gemeentelijke lasten
Voor je eigen woning betaal je gemeentelijke belastingen.
Als eigenaar betaal jij de OZB-belasting. Deze kosten mag je niet doorrekenen aan de verhuurder, zelfs niet als de OZB verhoogd wordt of wanneer de WOZ-waarde flink stijgt.
Voor de waterschapsbelasting ligt het iets gecompliceerder. Een deel komt voor rekening van de huurder, maar jij zult zelf het eigenaarsdeel moeten afdragen. Dit wordt de Watersysteemheffing Gebouwd genoemd.
Overdrachtsbelasting
Als je een woning koopt voor de verhuur, moet je 8% overdrachtsbelasting betalen.
Zonder creatieve trucs zijn er geen manieren om dit te omzeilen. Voorbeeld van zo’n creatieve truc is om je eigen woning te verhuren en zelf te gaan wonen in een andere woning. Na een paar jaar verruil je deze woning voor een nieuw object.
Deze trucs gaan wel met het nodige risico (en extra werk) gepaard. Laat je goed adviseren voordat je zoiets probeert.
Belasting op andere vastgoedinvesteringen
Verreweg het meeste van dit artikel gaat over het verhuren van woningen. Er zijn ook andere verdienmodellen met vastgoed en hiervoor gelden andere belastingregels.
Belasting op flippen
Het passeerde eerder al even de revue, maar het flippen van woningen wordt meestal belast in box 1 (of in box 2 als je een BV hebt). Als je het renoveren niet zelf doet, komt er zoveel coördinatie bij kijken, dat de werkzaamheden verder gaan dan gewoon vermogensbeheer. De winst bij verkoop is dus ook belast.
Daar staat tegenover dat je wel alle kosten die je maakt bij renovatie en verkoop van de winst af mag trekken.
Er is wel een voordeel te behalen als je een object binnen 6 maanden weer weet te verkopen. Dan kun je betaalde overdrachtsbelasting terugkrijgen.
Belasting op AirBNB
Het verhuren van een woning op AirBNB is aan interessante regels gebonden. Ook hier geldt namelijk dat je de inkomsten in box 3 mag verrekenen als je er niet te veel bemoeienis mee hebt.
In populaire gebieden, zoals in Amsterdam, zijn tal van bedrijfjes die al het werk rondom AirBNB uit handen nemen. Ze beheren je advertenties, screenen huurders en maken de woning na verloop van tijd schoon. Nadeel is wel dat je de kosten hiervoor niet af mag trekken.
Als je een woning voor een mooi bedrag kunt verhuren en je krijgt vooral langere reserveringen, dan kun je hier een mooi zakcentje aan overhouden.
Je krijgt vaak ook met btw-heffing te maken.
Verhuur je een deel van je eigen woning via AirBNB, dan is het wat ingewikkelder. Vaak worden de werkzaamheden dan wel in box 1 belast.
Recreatiewoningen verhuren
Ook bij de verhuur van recreatiewoningen maakt het veel verschil hoeveel actieve betrokkenheid jij hebt bij de woning. Als je zelf ontbijt verzorgt voor de gasten of linnengoed verhuurt, dan vallen de inkomsten al snel in box 1.
Daarnaast kun je ook nog een mengeling hebben, als je diensten aanbiedt die niet samenhangen met de verhuur. Dit is het geval wanneer je af en toe gasten een rondleiding geeft. Dan kan de verhuur in box 3 zitten, terwijl de verdiensten voor de toer in box 1 vallen.
Belasting op property sourcing
Als je je diensten aanbiedt als deal sourcer, dan valt dit in box 1.
Als je regelmatig panden verkoopt, meld je dan aan als onderneming bij de Kamer van Koophandel en zorg dat je ook voor de inkomstenbelasting als ondernemer wordt gezien. Dit heeft nog een paar voordelen, zoals de MKB-winstvrijstelling van 14%.
Hoe je zonder vermogen een uitgebreid vastgoedportfolio opbouwt voor een passief maandelijks inkomen
Kennis is koning. Er zijn vele boeken over investeren in vastgoed geschreven en de stap om een vastgoedcursus te volgen kan soms de beste stap zijn die iemand zet. Dan krijg je er namelijk er ook direct een rijkelijk netwerk bij.
Het beste vastgoedboek vind ik Zonder Eigen Vermogen. En als we het over trainingen hebben, dan is de IBA vastgoedcursus de #1 aanrader binnen dit vakgebied. Chantalle en Marijn geven ook geregeld een gratis vastgoed masterclass waar je je voor in kunt schrijven. Voor meer informatie over de betaalde cursus zelf, raad ik je aan mijn IBA-recensie te lezen.
Veel plezier en succes!