Kun je het rendement van vastgoed verhogen?
Investeren in vastgoed kan erg lucratief zijn. Dit vereist wel dat je je huiswerk doet. In dit artikel lees je alles over hoe je je rendement berekent en hoe je vastgoedinvesteringen zo winstgevend mogelijk maakt.
Als vastgoedbelegger heb je ongetwijfeld al wel gehoord over het bruto- en netto-aanvangsrendement. Dit zijn cruciale berekeningen die je als vastgoedbeheerder moet kennen.
Nog belangijker is hoeveel rendement je maakt op je eigen vermogen, want alleen dan kun je bepalen of de investering de moeite waard is. In dit artikel heb ik het over huurwoningen, maar de berekeningen en tips op het einde zijn ook van toepassing op andere soorten vastgoed.
Goed om te weten is dat ik het gros van mijn kennis en successen binnen vastgoed te danken heb aan de training & begeleiding van IBA.
Je leert in dit artikel:
- Hoe je snel bepaalt of een pand de moeite van het bekijken waard is
- Hoe je tot in detail je rendement berekent
- De winst op eigen vermogen te bepalen
- 6 tips om je je rendement te verhogen
Of start met de volledige vastgoedcursus!
Snel beslissingen maken met het bruto-aanvangsrendement
Als je in aanraking komt met een huis dat op de markt is, wil je snel een beslissing maken of het de moeite waard is. Dit doe je door het bruto-aanvangsrendement (BAR) te berekenen.
Het grote voordeel aan de BAR is dat je deze snel uit je hoofd kunt berekenen. De formule is eenvoudig:
(Maandhuur * 12 / Aankoopprijs van het huis) * 100% = BAR
Heel simpel dus. Een huur van €1000 per maand op een woning die €150k kost betekent een bruto-aanvangsrendement van 8%. Want: (1000 × 12 / 150.000) × 100 = 8
Een belangrijk voordeel aan het bruto-aanvangsrendement is dat het voor iedereen gelijk is. De verkoopprijs en de huurprijs worden allebei bepaald door de markt. Je ziet vaak dat de BAR wordt gebruikt door deal sourcers bij het aanbieden van een woning.
De overige kosten zijn veel meer afhankelijk van de investeerder. Een grote investeerder heeft misschien toegang tot andere vormen van financiering. De ene belegger besteedt alle handelingen uit, terwijl anderen liever zelf de handen uit de mouwen steken.
Omdat ook de kosten koper kunnen verschillen, reken je die ook niet mee in de BAR.
Hoe bepaal je de huur- en aankoopprijs?
Essentieel onderdeel van het bruto-aanvangsrendement is de huurprijs. Deze bepaal je simpelweg te kijken voor hoeveel vergelijkbare woningen weggaan op Funda. Als een woning onder de sociale huurgrens zit, dan bereken je het aantal punten aan de hand van een checklist.
De verwachte aankoopprijs baseer je gewoon op de vraagprijzen zoals die op Funda staan. In populaire buurten of in dure tijden, gaan woningen vaak boven de vraagprijs. In slechte tijden kun je ze iets goedkoper krijgen.
Als je een pand eerst gaat verbouwen voordat je het gaat verhuren, nemen je de verbouwkosten ook mee. Dat een pand wellicht in waarde stijgt, laat je eerst buiten beschouwing. Je kijkt alleen naar je investeringen.
Welke BAR is acceptabel?
Dit is lastig te zeggen en het heeft ook te maken met het risico dat je loopt op een belegging.
Een kluswoning in een krimpregio als Zuid-Limburg of Oost-Groningen heeft een volledig ander risicoprofiel als een gerenoveerd appartementje in Amsterdam Oud-Zuid.
In Amsterdam doe je het behoorlijk goed als je een BAR van 5% hebt. Op een kluswoning in Zuid-Limburg kan je soms wel een BAR van 10-12% halen. Dit betekent alleen niet per definitie dat het ook een betere investering is.
Mijn vuistregel is om te kijken naar een BAR van minimaal 7%. Maar ik investeer dan ook in een stedelijke regio buiten de Randstad.
Betere beslissingen met het netto-aanvangsrendement
Het netto-aanvangsrendement (NAR) berekenen is best een klus. Als de BAR goed uitvalt, dan ga je dus pas met de NAR aan de gang.
De simpele berekening van de NAR is:
Jaarhuur – exploitatiekosten / aankoopprijs + kosten koper.
Hoe bereken je de exploitatiekosten?
Sommige onderdelen van de exploitatiekosten staan vast.
Als je een appartement koopt en de Vereniging van Eigenaren (VvE) is gezond, dan staat de bijdrage aan de VvE vast. Gemeentelijke belastingen staan ook vast en kun je opzoeken. Ook de kosten voor de financiering zijn heel goed van te voren in te schatten, mits je je huiswerk goed hebt gedaan.
Voor veel andere zaken moet je aannames maken. Hoeveel verwacht je kwijt te zijn aan onderhoud? Hoe vaak komt er leegstand voor? Hoe vaak moet je kosten maken om een nieuwe huurder te vinden?
De kosten koper weet je meestal niet helemaal precies van tevoren. De vuistregel is om hier 10% voor te nemen, omdat de overdrachtsbelasting alleen al 8% van de koopsom is.
In het voorbeeld van hierboven hebben we de huuropbrengsten van €12.000. In het rekenvoorbeeld houden we na aftrek van de kosten €8000 over. Let wel, dit is een rekenvoorbeeld en de echte kosten zullen iets hoger liggen.
De totale investering wordt €150.000+€15.000 is €165.000.
€8000/€165000 betekent een prima NAR van net iets minder dan 5%.
Uiteraard is jouw rendement hoger, want jij zet de hefboom in door geld te lenen.
Rendement op eigen vermogen
Als laatste bereken je het rendement op eigen vermogen en dat is waar het echt interessant wordt.
Laten we in het voorbeeld hierboven ervan uitgaan, dat we €120.000 kunnen lenen. Dit is 80% van de koopsom en best realistisch. We moeten dus ongeveer €45.000 aan eigen geld inleggen.
De €8000 die we netto overhouden op een jaar, bereiken we met een inleg van €45000. €8000/€45000 is 17.8% rendement op eigen vermogen.
Dit betekent dat het rendement op eigen vermogen heel netjes is.
Het is belangrijk om in te zien dat meer lenen gunstig is. Stel is dat we maar €100.000 lenen, dan wordt onze eigen investering €65000. Het rendement op eigen vermogen is dan ‘maar’ 12.3%.
Een rendement van 12% of meer op eigen vermogen is wat mij betreft wel een must, anders kun je het geld beter ergens anders investeren.
Cashflow versus rendement
Die €8000 krijgen we niet cash in het handje. Je lost ook af op je woning. Let er dus op dat er een verschil is tussen cashflow en rendement. Als je een hypotheek hebt met een looptijd van 30 jaar voor €120.000, dan beetaal je maandelijks 333 aan aflossing. Je totale cashflow in een jaar is dan ongeveer €4000.
Dit is belangrijk als je het geld wilt gebruiken om je levensonderhoud te bekostigen.
Hoe ga je om met waardestijging?
De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren heel hard gestegen, maar is geen zekerheid dat dit zo blijft. Ik neem voor de zekerheid waardestijging dan ook niet mee in mijn berekeningen.
Gemiddeld gezien stijgen de huizenprijzen een beetje mee met de inflatie, of hoogstens iets harder dan dat.
Je kunt geluk dat je de woning in een goede tijd kunt verkopen. In sommige wijken stijgen de prijzen harder dan in andere wijken. Hier kun je van profiteren. Maar je kunt ook pech hebben, als jouw wijk wat slechter presteert.
Wanneer je een woning verbouwt, dan is het een ander verhaal. Je hebt dan vaak ook een taxatie nodig voor de hypotheek en je kunt dan met het verschil met de aankoopprijs gaan rekenen.
Hoe verhoog je je rendement?
Hierboven heb je gelezen hoe je het rendement kunt berekenen op een woning die je gaat verhuren. Het liefst wil je natuurlijk een zo hoog mogelijk rendement. Hieronder geef ik je een aantal praktische tips.
Let op, deze tips zijn behoorlijk hoog over, maar helpen je wel in de goede richting. Verderop vertel ik je waar je meer informatie vindt over het verhogen van het rendement
Huurprijs verhogen
Het klinkt goed en vooral heel simpel, doe een huurverhoging. Vraag gewoon €100 per maand meer vragen dan de buurman. Grote kans dat je je woning inderdaad ook verhuurt, zeker in de huidige markt waarin er krapte is.
Ik ben er niet van overtuigd dat dit op de lange termijn een verstandige zet is. Je huurder weet waarschijnlijk dat hij uitgeknepen wordt en zal meer van jou vragen. Hij betaalt er immers voor. Bovendien is de kans groter dat je huurder snel vertrekt, en daar verdient alleen de makelaar aan.
Geloof mij, het beste is door een goede band op te bouwen met je huurder. Wil je een hogere huurprijs, biedt je huurder dan ook meer. Daarover lees je hieronder meer.
Verbouwen
De makkelijkste manier om meer waarde te bieden aan je huurders is door te verbouwen.
Als je meer leefbare ruimte kunt toevoegen, dan is dat vaak een slimme investering. Huurders betalen ook meer voor energiezuinige woningen, omdat de lasten voor gas en elektriciteit dan lager zijn. Deze investeringen krijg je deels terug als je de woning ooit verkoopt.
Tot slot kunnen kleine investeringen in het leefcomfort heel veel helpen. Dit geldt vooral als je in het wat hogere segment zit. Als een regendouche van €300 leidt tot een tientje meer aan huuropbrengsten, ben je al snel uit de kosten.
Als je woning onder de sociale huurgrens valt, zijn er een paar simpele verbouwingen waarmee je de huur flink kunt laten stijgen. Zo maakt het uit hoe energiezuinig de woning is en hoe lang het aanrechtblad is (echt waar!). Een wastafel in de slaapkamer zorgt ook voor de nodige extra punten en dus een hogere huur.
Diensten aanbieden
Bij verhuur in het hogere segment kun je extra geld verdienen door meer service te bieden. Voor sommige huurders, bijvoorbeeld expats, is het heel handig is deze een gemeubileerde woning kan huren. Je kunt in het hogere segment ook een schoonmaker aanbieden. Deze houdt gelijk ook een oogje in het zeil.
Verkameren
Sommige woningen lenen zich perfect voor een splitsing. Je kunt ze opdelen in losse kamers en dan verhuren aan bijvoorbeeld gastarbeiders of studenten.
Als je hier mogelijkheden ziet die anderen niet zien, kun je ook via Funda je slag slaan.
Let wel, je mag lang niet overal kamers verhuren. Soms heb je een vergunning nodig. Zoek dit van tevoren uit, zodat je niet in de problemen komt.
Deals onder de marktprijs vinden
Meestal sla je de grootste slag op het gebied van rendement in het voortraject. Dit doe je door woningen te vinden die goedkoper zijn dan de marktprijs. In de huidige markt betekent dit dat je off-market moet zoeken, dus buiten Funda.
Het moet gezegd worden, het vinden van het vastgoed in de stille verkoop is echt een vak apart. Vaak heb je hier deal sourcers voor nodig, mensen die panden vinden die nog niet op de markt zijn.
Hoe je zonder vermogen een uitgebreid vastgoedportfolio opbouwt voor een passief maandelijks inkomen
Kennis is koning. Er zijn vele boeken over investeren in vastgoed geschreven en de stap om een vastgoedcursus te volgen kan soms de beste stap zijn die iemand zet. Dan krijg je er namelijk er ook direct een rijkelijk netwerk bij.
Het beste vastgoedboek vind ik Zonder Eigen Vermogen. En als we het over trainingen hebben, dan is de IBA vastgoedcursus de #1 aanrader binnen dit vakgebied. Chantalle en Marijn geven ook geregeld een gratis vastgoed masterclass waar je je voor in kunt schrijven. Voor meer informatie over de betaalde cursus zelf, raad ik je aan mijn IBA-recensie te lezen.